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朱凌波:如何将不动产变成动产

发布时间:2017-2-8 11:42:28      浏览:1782次

服务是未来中国商业地产最大的创新和竞争力!

受访者:朱凌波。亚太商业不动产学院院长。五八亚太企业服务有限公司董事长。

受访者题记:2月6日下午,再次接受成都电视台美女主持秦希西的专访。几年连续4次接受釆访,编导徐杰一次比一次写的釆访题纲更专业更敏锐,是我这个经常接受釆访的老司机最为欣赏和有压力的访谈,也是我唯一现场录音并打字整理出来转发与业内朋友分享的访谈。

记者:欢迎收看成都电视台《楼市夜话》,今天我们专访到的是亚太商业不动产学院的院长,58企服的董事长朱凌波先生,跟我们共同来聊一聊跟商业地产相关的话题。朱院长,您好。

朱院长:你好,新年好。

记者:现在2017年已经过去一个多月了,对于2017年整个商业地产面临的问题和情况您是怎么判断的呢?

朱院长:我们可以从三个层面来讲。

第一从国内外的政经大事,因为商业地产是一个产业链很长的行业,涉及到投资、消费、人们的生活方式、国家的投资政策等。

国际上,尤其是以特朗普上台为标志的,英国退出欧盟为事件,预示和象征着在全世界前一些年一直风行和力推的全球化现在面临着强大的阻力和回潮,民粹主义、贸易保护主义政策已经开始抬头。可能在人类历史上,包括近代史上每一个百年的轮回,世界乃至中国都会发生深刻的思想趋势的变化,有的是进步,有的是反动。

在这样一个政经大势下,中国更面临着严峻的考验,比如说我们的出口,我们的对外合作,包括中国一直坚持的开放政策,都会面临挑战。

在国内我们用一个词叫外松内紧,国际上我们一直是比较激进的战略,包括“一带一路”政策,开展多边的外交;对内从今年开始也有一些标志性的东西,比如说货币政策的趋紧,变相的加息,前一些年中国的利息一直是下降的,出现了负利率,包括外汇管制相关联的,关于签证移民的政策都出现了紧缩。

包括新一届政府一直坚持的反腐、扫黄,最近也呈现了新的变化,力度在加大,包括提倡新生活运动,节约、反复腐败、反对浪费,我想这些东西汇总起来都会对商业地产有影响,因为商业地产既是消费又是投资,是一个跟人们生活和国家经济密切相关的行业,都会产生很多的影响发生许多的变化。

记者:这种影响对商业地产而言是好是坏,具体的影响会有哪些呢?

朱院长:我认为是喜忧参半,利弊相间的影响。

先说好的方面,好的方面也是手心手背的关系,怎么讲呢?因为中国改革开放30年,商业地产产生了两个巨大的惯性,或者说是爆发力。

一个是投资的角度,在1998年之前,我们是没有私有财产的,没有自己住房和财产的公有制的转变,1998年开始推行银行按揭,老百姓可以拥有70年的产权,包括商铺、旅游地产这样的40年、50年产权的不动产,带来中国不动产行业高速的发展。

另一个消费的角度也是这样,改革开放带来中国人终于见到了世界的生活、时尚、潮流,发达国家从奢侈品、快销品,一直到所有发达国家的一些生活方式,包括像好莱坞文化,甚至小到肯德基等等,对中国市民的消费产生了巨大的影响,追逐时尚、追逐潮流、拜金主义等等。从这个角度讲,截至今天,可能会面临一个转变,这个转变有几方面:

第一个层面是国际形势对中国的影响,中国人出境旅游、移民、留学和转移资产等等,下一步都会面临不确定性,应该说趋向相对不乐观的态势,尤其是以美国为代表的所谓的闭关锁国,刚才讲的民粹主义、贸易保护主义,包括对一些不发达国家的一些限制,尤其对中国作为新崛起的经济大国。

中国这两年,在外交、在军事上的崛起都引起了世界上发达国家的担忧,这方面对中国下一步的开放和人民生活的对外开放都会产生一些消极影响。今年春节假日出境游包括韩日美就都有一定下滑。

第二个层面是政府提倡的反腐扫黄,提倡节俭,提倡更加健康的生活方式,这有点像民国的新生活运动,呵呵。因为中国的消费有两个很重要的带动性,过去以贪污腐败为导向,在过去,尤其是军队的腐败、官员的腐败,这些带有寻租效应,花公款的这种腐败,在前些年的腐败、追求奢侈、浪费其实是非常有主导性的,这两年受到了很大的抑制。

另外是健康生活的回归,也很重要,中国的财富阶层,虽然他们完成了财富积累,但是经过30年,甚至20年追逐潮流、拜金主义、功利主义、追求奢侈这样的过程以后,很多人随着年龄,随着思想意识的变化开始回归养生,追求文化,追求宗教,追求更加健康的生活。

这个阶层是第二个主导力量。他们主要是搞市场经济,完成了财富的积累,他们对时尚的影响,对消费的影响其实更具有普遍性和先导性,这个阶层的回归,这样一种生活方式也会对中国的消费产生很大的影响。

比如在日本,在上个世纪、70年代,日本也出现过中国这样的,追求以国外奢侈品为导向的过程,追求时尚消费、拜金主义的过程。经过几代迭代以后,日本回归到民族自有品牌,包括像我们说的优衣库和无印良品为代表的简单、致简,回归生活本质,更加健康平衡的生活潮流。

中国现在已经出现了这样的分化与趋向,而且在消费主导阶层的市场经济完成财富积累的中产阶级的这个趋势已经越来越明显。

第三个层面是中国的老龄化,日本的老龄化跟中国的老龄化有不同的区别,日本的老龄化恰恰引领了一波以旅游为主导的消费。

日本老人不像中国老人几代居的,以孝为主导,尤其超脱了中国大多数没有完成财富自由的家庭互相依赖的这种关系,老人是非常独立的阶层,而且退休金很高很有钱,全世界各地那些高端旅游,到处都是日本老人。

而中国老人在现在这个阶段,老龄化按照目前的时段,占中国人口接近10%一15%,未来的十年、二十年可能会达到30%,就会有3、4亿的老年人口。

而中国的老龄化人口有一个特点,中国这一代的老人,尤其是50年代、40年代的老人,所有的生活都是以孩子为中心的,他们自己虽然有养老金,孩子可能也都有了钱,家里生活的很好了,但是他们依然保持着节俭的生活习惯,比如说早上依然去超市买最便宜的东西,去早市买论堆儿的菜,开玩笑,买苹果要买烂苹果。

而且他们所有的时间精力,都是在为子女带孩子,他们的生活中心,尽管退休了还是以隔代人为主导,所以老龄化人口的基数加大,并没有像日本一样带来消费的大幅度升级,反而也是一个趋向于保守、节俭的生活方式。这也是一个力量。

最后一种力量我认为是未来消费的主导,80后、90后、00后出生的互联网一代,或者叫更加开放的国际化的一代,他们的生活因为互联网了解国际潮流,因为留学、经常出国旅游,这代人利用互联网的超越时空的能力,他们的生活会更加开放,更加多元,更加个性化。未来这四种消费阶层,消费趋势的转向会给中国的商业地产,包括零售业地产带来很大的影响。

记者:您刚刚讲了四个方面的趋势和力量会给商业地产带来很大的影响,现在的80后、90后,渐渐成为消费的主力,你有没有观察过,他们对于商业地产的要求是什么样,可能老年人跟商业地产的要求跟以往一样,就按照之前的模式走就行了,可是新的成长起来的这一批80后、90后,他们有自己的认识,你觉得要抓住哪些点,商业地产才能成功?

朱院长:我们先说这三个核心阶层的导向。

首先,完成了财富积累的这些60后、50后的人,他们更加追求养生健康,追求更高的文化精神的消费,对商业地产来说就要提档升级,做更多的差异化和订制化,以服务为主导的升级,包括场景、环境要更加提升文化品位,达到更好的适合这个阶层消费的更优质,更加舒适的环境和消费文化。

对80后,尤其是90后,他们是互联网的一代,他们对网络的依赖,或者说使用是与生俱来的,所以他们对消费的需求,首先从消费的对应业态来看,追求的是以快时尚为主导,他们追求迭代,追求更新换代,追求不断地时尚的迭变,是一种快速消费,无论是从餐饮、服装、娱乐,都是追求快时尚的消费主题。

另外,互联网的一代更喜欢超越时空,更喜欢在网上,或者是线上线下一体化的消费环境下购物,去消费。这样对商业地产就提出了严峻的挑战,实体经济跟互联网的结合,因为实体经济是房地产的表现形态,包括购物中心、写字楼,是不动产,是固定的,但是里面的内容和应用的电子工具和手段,从VR,场景体验与互换,一直到把很多户外的、科技的场景装到购物中心里面来。

去年代表性的像上海K11把秋天搬到了购物中心,把行为艺术搬到了购物中心,有的把小话剧搬到了购物中心。去年年底开业的上海的兴业太古汇,专门预留快闪的活动店铺。

这出现了两个重要的趋势,一个是会把大自然很多的东西,比如说室内室外化,从最早的溜冰场、滑雪场,一直海洋世界;一直到去年把秋天放到购物中心,把蔬菜、养猪等田园场景放到购物中心里面,这是一种。还有一种是用现代科技艺术,视频、VR、机器人等等场景化的再现,让原有的以不动产的实体空间活动起来,穿越时空。

记者:这也是最近您也在思考的一个问题,所谓把不动产怎么样变成动产,现在其实有一些商业地产已经开始慢慢地在尝试走这样一条路,还有一些什么样的案例可以跟我们分享一下呢?

朱院长:美国的购物中心一直是引领中国的,他们也做了很多年了。

前几年很多人去拉斯维加斯参观,像凯撒等等很多购物中心完全是室内室外化,模仿真实的天空,也会下雨打雷,你进了购物中心以后,感觉到跟大自然是融为一体的。

在国内也都是在做这种创新的尝试,我们说起来的这种创新也很简单,购物中心就是一个大盒子,最原始的状态是林荫道,所谓的购物中心只是把林荫道加了一个盖儿,但是这个盖儿里面装什么样的内容是最重要的。

传统意义上,中国的购物中心都是以品牌为导向,因为我们就在这个消费阶段,大家都在追求品牌,这是第一阶段。很多人去购物中心买东西,脑子里已经植入了广告,你要买什么品牌的化妆品,买什么品牌的衣服,买什么品牌的鞋,是以品牌为导向。

第二个阶段是以场景为主导的阶段,以中粮大悦城系列位代表的,打造新的街区,从最早的北京朝北大悦城的悦界到天津大悦城的骑鹅公社、五号公馆到上海大悦城的摩天轮爱情主题,打造新型的街区,里面的品牌业态都是没有知名度的,但是很多场景都是原创和创新的的,用一个新的场景街区打造一个消费的时空,让人们忽略了品牌。

第三个是回归自然,所谓室内的室外化,让你在真实的物理空间享受到大自然,享受到田园生活,把自然跟科技跟城市化结合起来。

第四个阶段是互联网,超越时空,线上线下的方式完全的超越时空。未来的购物中心,这个盒子里所有跟城市化有关的东西,跟人们生活,跟自然有关的东西都可以装在里面。日本的购物中心,医院和神社都可以装在里面,中国现在这种创新已经很多了,像环球购物中心把沙滩、海洋馆等等装在了里面。

所以未来购物中心是一个无极限的空间,跟人类生活所有相关的活动,自然田园、高科技都可以跟购物中心一体化。

记者:说明没有你想不到的,只有你做不到的。刚刚你讲到,国内的购物中心基本上倾向以美国为样本,国外的购物中心和国内的购物中心现在最大的差距在哪里,差距是在不断地加大,还是说已经在慢慢缩小了?

朱院长:中国购物中心在发展过程中一直在追两个标杆,在中国的第一阶段,在追求高大洋全,追求速度规模这个阶段,基本上是以美国为标杆,追求创新,当然很多是复制性的创新,追随的创新,都是追求建筑要最高,要最大,最新、最全,追求这样的模式。我用一句话说,叫以硬件为主导,从建筑到品牌,都是可以量化,可以物化的硬件为主。

介入到现在这个阶段,我们分析所有的消费趋势和导向以后,人们开始追求差异化,追求升级换代,追求更加有品位,有很好的环境,很好的音乐。

日本是我们下一阶段主要学习的标杆,从服务细节来体现。日本的购物中心跟美国最大的区别是,一方面是跟中国一样,都属于土地资源很缺,人口高度密集,不像加拿大、澳大利亚、美国那样,可以盖很奢侈一到两层很大的Shoppingmall,低密度的,空间很宽敞,停车场巨大,人口又少,消费能力又很高,而中国和日本比,虽然我们没有日本这么发达,人均GDP,人均消费能力和文明程度没有那么高,但是从这个角度上是一致的。

所以未来中国的购物中心,现在有5000家购物中心,面临最大的升级就是在细节,细节涉及到服务,外部整体的立面一直到内部空间的细节,比如说色彩、灯光、音乐、美陈,更细节的空间布置,尤其是在购物中心里面,日本做的最好的是公共的空间,空白的空间,不被大家重视的空间,比如说电梯、去卫生间的过道,两个地方的连接处,滚梯下面的空间,这些中国做的最差,最不重视的空间,日本反而做的是色彩最绚烂,做的是最能吸引人的地方,让整个购物中心主题化细分化,包括做出各种水的主题、森林的主题,当然日本做的最好的还是服务。

记者:我们经常在说服务是购物中心接下来的核心竞争力所在,但是总觉得服务这个词儿特别空,不知道怎么样落到实处?

朱院长:中国的服务是两级,一个是没服务,或者是很差的服务,还有一个是过度的服务,最好的服务是适度的服务。怎么讲呢?如果你是一个高端的奢侈品,来的客人消费能力很强,有隐私的要求,他需要的是定制化的服务。

我印象最深的是在前些年杭州有一个名品街,欧洲一条街,每一个品牌是一个独栋的小楼,有的是两层,有的是三层,所有到这里买东西的VIP的顾客,享受的服务是独享的,他不能被外面人看到的,因为他买很贵的东西,要保持隐私,另外他希望这个服务是一对一的服务,这是定制化的服务。

还有一种服务是要适度的服务,我们到一个购物中心,无论是买东西,逛商店,尤其是到品牌店的时候,我们希望这个服务是适度的,很简单,当我需要的时候你再出现,你再提供服务,我不需要的时候,我希望我可以自主的挑选。

而中国的服务很多是过度的服务,你进去就跟着你推荐各种品牌,让你很烦。还有一种是没有服务,你去了以后根本没人理你,或者你不买东西,给你脸色,给你很差的服务。

日本的服务,最重要的是所有的服务是适度的服务,当你需要的时候,或者最基本的礼仪服务是绝对细节上的服务,我经常举例子,你看到所有的服务员,从一开始进门,店长带着所有人给大家鞠躬,所有人都在微笑服务,没有人不在微笑,你可能认为他是职业微笑,但是我经常说,总比他不笑强。另外,体现了无数了细节,不简单是态度、声音的柔和,对你谦恭,有很多服务的配套。

我们经常举例,从买东西打的包装开始,到洗手间里的气味,放的背景音乐,我们经常举一个例子,举了无数次的例子,我依然还要举这个例子。就是在女性的洗手间里,放的音乐永远是流水声,避免女性的尴尬,女性的洗手间不是洗手间,是化妆间,女性的洗手间是有母婴室的。

所有的服务不是一个单纯的微笑,一个态度,后面有很多技术和很多服务设施支持你,包括停车场。女形区域的停车场一定是彩色的,因为女性一般会带着孩子去,有很多儿童的要素,你一进到这个停车场,跟你的身份、年龄、性别都是吻合的。

从主题上也是这样,会打造专门针对20—25岁,35—45岁不同年龄段女性的主题购物中心,或者在一个购物中心里面会针对不同阶层人的主题街区,也跟不同年龄,不同主题的客群有定向的服务,从色彩、从音乐、从很多的配套细节都能体现。

中国购物中心的服务,在跟日本比较起来,我们还有相当大的差距,所以未来中国的购物中心并不是还要开多少家,而是在现有的购物中心,在存量资产中怎么能不断地跟互联网结合,注入新的内容,有新的创新,同时在服务上能够不断地根据不同的人群,不同的文化,不同的阶段,不同的区域,不同的客群提供适度的定制化的服务,让每一个阶层的人,每一个消费者在购物中心里消费的同时,不仅能获得物质上的满足,更获得尊严、文化、精神层面的满足。

记者:说到服务,您最近还有一个观点,说要把项目变成平台,这个该怎么样理解呢?

朱院长:过去大家经营一个购物中心,或者经营一个项目,仅仅把它当成一个企业来运作,其实我们想,房地产一开始就是一个平台,不仅是互联网一个平台。

举一个简单的例子,一个房地产公司做的最重要的是两件事,拿地、融资。中间那些环节其实都是外包的,从找调研机构来调研报告,做可行性研究,一直到规划设计,甚至更细的商业设计,招商、物业管理、保安保洁,这些都不是开发商做的,开发商最强的能力就是做甲方,就是整合所有的产业链,整合所有为我所用的资源,用平台性的思维,中国的开发商才能做到这么大。

这是在不动产的建设领域,当商业地产到运营是一个存量资产,面临的不是乙方的合作者,面临的是广大的消费者,这个时候怎么用平台思维,能够把所有有利于消费者的服务整合到这个购物中心里面来。比如说现在的58企服,亚太学院去年11月份正式跟58到家合作成立了58亚太企服公司,我们就想打造平台服务的模式,把互联网和不动产做一个叠加,线上线下做一个叠加。我可以谈几个思路。

比如说一个购物中心从保洁保安,鲜花绿植,很多东西都需要外包,怎么能找到更好的保洁保安。比如说保洁面临着年龄大,形象不好,很多人都是从农村来,没有经过很好的培训,很好的购物中心,由于服务不到位,严重的降低了购物中心的品质。保安,无论是形象还是文化素质,职业素养不够,可能就会对整个购物中心的管理会出现不安全的隐患与事件,更重要的是能不能有很好的智能化的监控手段,提高购物中心的效率,提高购物中心的服务品质。

58企服这一段就是在大力推广跟购物中心、跟写字楼的商业地产合作,希望通过平台性的机构,更加互联网式的智能化机构,整合更优秀的供应商,给购物中心,给商业地产运营商提供更好的外包服务。

第三种是很多购物中心写字楼、酒店的很多服务并没有被挖掘出来,举个例子,比如说一个写字楼里物业是一个开发商,写字楼里面有几十家公司在办公,有大大小小不同类型的公司,这些公司需要很多的服务,他们要就餐,甚至老板需要做按摩,女员工休息期间要健身,要做美甲,需要咖啡的配送,要洗车等等。一天8小时在里面,在休息时间有健身的场馆。

但是一个传统的写字楼的物业管理者,并不提供这种服务,只提供传统的保安保洁服务,那么这些服务怎么来?58企服就出现了,我们通过58企服,把所有的服务商整合起来,跟业主方形成合作,在他的平台上给所有的购物中心里面提供服务,从鲜花绿植到你办营业执照,小公司不想买办公设备,我想租赁等等,只要你需要的服务,我们都可以通过这个平台来进行服务。

以前是物业公司不做,但很多外面的服务机构也进不来打通不了最后的一公里,因为物业公司不让你进门,你就提供不了服务。你想给所有的写字楼,比如说想洗个车,但是物业就不让洗车人进到你的停车场就无法完成对你的服务,但是58企服跟物业公司达成合作,所有的增值服务都你分利,又可以提高你的品质。因为传统的物业公司提供这些服务,业主会对物业更满意,你的租金也上去了,客户忠诚度更高了。

我举这个例子是讲,要通过整合更多的服务,更好的用互联网方式提供服务品质和效果,让我们进到购物中心,进到写字楼,让在商业地产里面的这些消费者,享受到更加精致,更加多元,更好的服务。

记者:应该说在用互联网的思维的同时,平台化的思维也是非常重要的,对于2017年广大的商业地产开发商们来讲,他们之间的格局会有哪些变化呢?

朱院长:中国的商业地产开发商在这两年会面临很大的分化转型格局,已经开业的购物中心面临着提档升级,怎么样做好差异化竞争的同时,也做好同质化的竞争。

差异化的竞争不用讲了,你要在竞争对手里保持你的竞争优势,要形成稳定的忠诚度的客群,不断提高租金,提升你的品牌,你必须有不断创新的要素,从硬件的创新、建筑立面的设计、内部空间的布局,一直到最重要的软件创新,因为空间都是一样的。

举个例子,同样的星巴克,同样的肯德基,放在不同的场景里,放在不同的空间里,可能消费者的体验是不一样的,你问一些40多岁的人,为什么要去这样的购物中心去购物,去这样的咖啡厅喝咖啡,因为从他的形象、气质、音乐,包括整个格调,跟这个阶层,跟这个年龄段是匹配的。所以从这个角度讲,硬件的创新和软件的创新必须做很好的结合,这个创新才能让你的购物中心,尤其是一个运营了三年、五年,在不断地换租,不断地调整业态,保持购物中心长期的生命力。

我们与澳大利亚的西田交流,一个购物中心生存了50年、100年,还是这个购物中心,但是会不断地更新,包括硬件的装修改造,更重要的是内部的品牌业态、环境空间,要不断地跟一个城市的发展,跟消费者的发展同步,必须是跟时代的发展和进程是同步的,不断地成长和发展,才能保持你的竞争力。

另外,要做好同质化的创新。中国改革开放30年,是一个高速成长的过程,中国的人口又高度的密集,人们的日常生活、普通消费,这种通用性的消费占主流,对工薪阶层,对白领阶层,甚至贫困线下的阶层也要生存,即使有钱人也要满足日常的生活,也要去超市买菜,也要享受最基本的平等权,就是以社区型为主导的区域性购物中心的消费做好同质化创新是很重要的。

记者:大家也会常关注资产证券化的信息,比如说上个月国内首支商业地产SBS基金成立,规模达到200亿元。另外,华源地产7.36亿REITs成功发行,对于这两则消息您有什么样的看法呢?

朱院长:这依然是一个老生常谈,一直是中国商业地产在发展过程中最大的瓶颈,没有解决的问题。解决商业地产发展需要的长线资金,专业资金,低利率的资金,更重要的是解决估值性的、期权性的资金。

为什么这么讲呢?因为中国商业地产面临最大的困扰是一个项目从开发到运营,到调整好,进入良好的运营状态,一般都需要7、8年到10年的时间,而开发商在目前经营创新严重的缺失,能融到的钱主要是来自于银行的钱,基本上都是流动资金,我们叫短贷长用的钱,拿的是一年、三年的钱。支持一个项目长期运营,是一个明显的资金短板,所以中国的商业地产才会出现了以卖商铺为主导的现象,包括像万达这么大的企业集团,而且是领导性的品牌也要通过卖写字楼,卖商业街这样的方式来完成资金的闭环。

所以资产证券化,REITs这个金融创新品种,包括养老保险基金的入市,在国内都是支持商业地产能够健康长期发展的必要的金融手段,而中国在这方面一直是缺失的,这是对开发商的意义。

还有一个很重要的意义是,这种资产证券化的产品,集合性投资品种,同时能解决老百姓的专业投资问题,中国过去老百姓的投资都是自己去看无数的商铺,自己去踩盘,购买不动产,但是他的选择能力、专业的运营能力不行,买了一个商铺,整个商业街没有统一的规划经营,最后招不上来商,甚至是烂尾,最后租不出去。

所以只有证券化的集合性的投资渠道,同时也能给中国的老百姓提供更好的专业化的投资渠道和品类。所以资产证券化,基金、REITs这些金融创新产品的推出,是未来中国商业地产能够进入健康发展、长期发展的最重要的手段,或者说是最重要的因素。

记者:关于这方面还有什么问题吗?万达其实也是传统的模式?

朱院长:万达从去年已经开始转型。

记者:比如说像国内的一些万达、凯德这样的代表性公司,他们是怎么样做资产证券化的?

朱院长:万达以前的模式,万达能够高速成长,采取了城市综合体租售组合,现金流滚资产的模式。利用他的品牌优势拿折价的地,用速度,12个月,甚至最快8个月的时间迅速把项目操作起来,快速的把可销售性的物业,比如说商业街、写字楼、公寓、住宅卖掉,然后把钱沉淀到持有性物业,购物中心、酒店,完成现金流的滚动,完成资金的闭环,这是万达的类金融模式。

万达走了这些年,负债率最高的时候已经达到了80%多,接近90%,业界都在质疑他。万达从两年前在寻求资本化的路径,第一个是在美国收购AMC院线,借壳上市,在香港商业地产主体上市,现在私有化,要重新转国内的主板。

尤其是从去年开始,在尝试轻资产,包括众筹,包括成立金融控股集团,包括收购像快钱这样的互联网金融机构等等,其实都是在完成一个从重资产、高负债、杠杆式的高速发展转向了以存量资产,以轻资产、以输出品牌、转向金融控股集团,新的经营模式转型。

今年年会上王健林也讲,大幅降低房地产在整个集团的份额,甚至要降低30—40%的比例,要转向以金融为主导的企业集团,转向以文化旅游、创新为主导的企业集团。最新团团拜会上王还透露万达的服务业收入去年己超过房地产业。

万达的转型应该说是符合我们刚才探讨的这个话题,中国的商业地产下一步要想健康长期发展,一个是国家要有新的跟商业地产匹配的创新金融渠道,第二个是中国的商业地产开发商除了做好开发经营这些传统的工作之外要转型,要有金融家的意识,要有投资的意识,要转型做资产经营。

因为未来中国的商业地产发展,无疑会转向以存量资产为主的平台,尤其是城市化达到80%以后,基本上就是进入到存量资产,国际的发展轨迹也证明了,城市化到了80%,房地产不动产就会退出支柱产业,基本上是存量资产。

中国城市化未来可能还有15年到20年,存量资产的比例会越来越大,有资产运营的思维,有金融的思维,才能让中国的商业地产不仅能把现有的资产经营好,更重要的是能够享受中国商业地产最大价值的变现,你不仅要享受销售的现金流、租金,最重要的是把你的资产盘活,让它能够不断地升值,让它能够做到资本最大化的利用和收益。通过不断地更新内容提高服务,让不动产变成动产,让虚实结合,让投资者更赚钱,让消费者更幸福!