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【亚太讲堂】定位运营服务商 YOU+青年创业社区瞄准盈利多元化

发布时间:2015-12-21 21:14:18      浏览:1961次

文:中国商报/中国商网 王硕

推荐语:9月24–25日,亚太学院成功举办了主题为『“互联网+”商业地产新思维与新实践』课程!本次课程爆满,更因为优客工场创始人毛大庆和YOU+社区创始人刘洋全面、深度且真诚的分享,而得到全体与课学员的热烈赞誉!还有多家学员企业与优客工场、YOU+社区建立了合作拓展商机。

YOU+社区,以其独到的设计风格和商业模式吸引了大众眼球。今天,围绕刘洋在亚太学院课堂上的精彩观点和亮点,特推荐此文,与【灵犀谷】会员共同分享一个全方位的YOU+社区。

核心提示:You+社区落实的是“轻资产”发展模式,不圈地、不买楼,全部物业采取租赁方式。目标为10年内在全国建设100万间房,汇聚120万青年人,其中主打创业者聚集的创业社区占10%。解决创业人才“住哪儿”、“交朋友”、“找合作者”的三大基本问题,公寓平均价格比周边同类价格低20%。

在北京苏州桥的东北角,有一处名为北京YOU+的青年创业社区,这是全球首家以公寓为载体的青年创业社区,共有出租房间396间。自今年5月开业以来,截至目前入住率已达到90%。

创业社区因获得雷军1亿元投资而名声大噪,在创业情怀的背后,You+社区的经营模式能否持续?

打造创业交流空间

YOU+创业社区最大的特点就是有足够大的共享空间,将空间利用率进行最大优化,给入住的创业者们提供全方位的办公、创业、生活、娱乐配套设施。社区内的小伙伴相互称为“家友”,交流创业梦想。“家”的情怀,让YOU+相比起一般性长租公寓拥有更高的住客黏度。

“一位家友生病了,很多热心的家友会去送药送饭。”首位与You+签约的创业者左先生告诉记者, 自己也是做房地产生意的,You+满足了自己的一切想像,创业者需要交流和技术支持,在这里能得到需要的资源,不像以前租办公室上班打卡来回奔波,提高效率。而且住其他公寓只是租客,创业社区像是升级版和缩小版的大学校园。

在北京市海淀区政府信息公开中显示,You+社区落实的是“轻资产”发展模式,不圈地、不买楼,全部物业采取租赁方式。目标为10年内在全国建设100万间房,汇聚120万青年人,其中主打创业者聚集的创业社区占10%。解决创业人才“住哪儿”、“交朋友”、“找合作者”的三大基本问题,公寓平均价格比周边同类价格低20%。

You+创始人刘洋在亚太商业不动产学院创新课程中分享道,房地产运用的黄金十年刚刚来临,You+面向的是草根创业者,降低在城市里的生活成本,包括时间、交通以及社交成本。“在北京生存租房需要每月2500元至3000元,乘车距离在1小时至1.5小时,还要在市区内找办公场地一般也在3000元左右,再加上喝咖啡谈事社交花销平均1个月最起码也要2000元以上。现在You+创业社区平均每间房费为4000元至6000元。在YOU+,创业者只需要支付房租,便可节省出其他各项成本。同时,YOU+把所有资源都整合在一起,吸引了创业者的入住。”

未来与地产商合作

面对“第一个吃螃蟹”的You+创业社区,外界吐槽称,房间狭小缺乏私密空间、工作人员服务接待差等问题,刘洋认为,合适的才是最好,重要的是住在里面的人满不满意。“创业社区是重新格式化的项目,把原有的标准房间格式化,房间里面变成了只有四个功能:洗澡间、床、储物和可以自己化妆打扮或者抽根烟的地方,我们在产品上追求的是容积概念。”

那么,You+创业社区的盈利点何在?刘洋表示,最近在研究与地产商合作,他们必须要做中短期的回报,把地拿来盖好房子卖给消费者,把钱还给银行,时间越快越好。YOU+最关注的就是住在里面的是什么人?如果从这两个切入点来看,YOU+未来与地产商合作的可能性是百分之百。

“YOU+的定位是运营服务商,服务于地产和孵化园的服务商,地产商不用卖也不用租,我们一起研究一个产品,你做前半段,把产品做出来,我负责后半段,把它经营好把人留住。自然也就有投资商要买,而且肯定比空着房子卖更有价值。” 刘洋表示,除苏州桥You+创业社区以外,所有的店基本能达到20%至25%的利润, “我们的定价比较低,比如上海神农路项目,周边房子可以租到3500元左右,但是我们进入市场的平均价格是2800元,可能那个店的回报周期拉到8年,但是签订了20年的房屋租赁合同。”

除此之外,刘洋还以广州白云店创业社区做过试验,他介绍,跟一家投资P2P平台合作,把You+产品放在上面,租约证券化,把未来这个店一年的租约300多万元变成证券产品,拿出10%的红利分给大家,投资额不限,结果4分钟全部秒杀掉,有一半以上都是家友。

这也就意味着,每位YOU+家友,首先是You+社区的衣食父母;其次还有可能是未来的员工,可以一起并肩作战;第三更有可能成为其中的股东,用多余的钱买信托产品投资YOU+。

有媒体还曾算过一笔账,在YOU+吃一顿饭15元,YOU+的目标人群如果是100万人,每个人一天在YOU+吃一顿饭,每顿饭只赚一块钱,一年也能盈利3.6亿元。

与普通租房“给钱就租”不同的是,在YOU+创业社区有一个“三不租”原则,第一,45岁以上的不租;第二,结婚带小孩的不租;第三,不爱交朋友的不租。刘洋介绍,在选择上you+创业社区更倾向于项目和创业者本身的精神,弱化了年龄条件,事先会对创业项目有所了解。

为创业痛点提供需求

到底YOU+的未来是怎样呢?刘洋提到每一年中国有700多万大学生毕业,其中25%出国,25%回到家乡,其余50%以上会留在比较大的核心城市。“这群人在城市里面不稳定、孤单感、没有信任、无助、房价高、租金贵都是痛点,而别人在做创业社区或创业指导时,太重于形式,只知道需要而不了解痛点。需求和痛点不一定是同一个,You+不仅仅是提供住房,还要带给人们关怀和爱。”

来自《中国人才发展报告(2010)》的数据显示,北京地区保守估计那些收入不高、居住面积很小又辛勤打拼的“蚁族”有10万人,全国的“蚁族”已达上百万,而且还在逐年递增。这意味着在北上广漂泊的年轻人将面对越来越严峻的居住问题。其实,早在2010年国内长租公寓就火了一把。业内认为,YOU+这类租房服务的提供者,是房地产产业链上的一环,不参与拿地、建造前端环节,更能节省成本。如果能找到合适的开发商合作,通过这种方式把空置的房租出去,不仅能消化空房,也可以降低房地产市场的风险。

刚刚与You+签订了战略合作协议的优客工场创始人毛大庆也坦言,YOU+租赁型青年公寓,2万平方米里面集聚了办公、社交、商业,到处都融入了创业元素,从约跑到约聊,创业小团队的各种需求,足不出户,都可以解决。这个模式是把工作、生活、娱乐在一起实现,打造一栋楼里面办各种事的社区,为创业者提供一体化的服务,目前更比较侧重于吸引创意文化企业入驻。在里面可以选择长期居住,也可以选择商业办公,所以产品收入更多元丰富,是非常集约的小型的立体城市。